Zalili sosede iz spodnjega nadstropja: kaj storiti za odpravo njihovih zahtevkov

Včasih prostovoljno ali neprostovoljno postanemo udeleženci neprijetnih dogodkov. Na primer, pri nas je prišlo do poplave in voda je premagala pregrade ter zalila stanovanje spodaj. In dobro, če samo eno!

Ne le da je sedaj v lastnem stanovanju potreben nenačrtovan remont, ampak bo treba tudi sosedom povrniti škodo, prej ali slej. Torej, zalili ste sosede spodaj: kaj storiti v takšni situaciji? O tem bomo govorili v našem članku. Prav tako bomo razčlenili, kako ugotoviti krivca poplave in pravilno sestaviti zapisnik o poplavi.

Navedli bomo možne možnosti razvoja dogodkov in načine reševanja problema, pri čemer bomo podrobno obravnavali mirno rešitev s konstruktivnimi pogajanji in odpravo zahtevkov v sodnem postopku.

Kaj ukreniti najprej?

Minutna osuplost, samo-samopomilovanje in oster napad samobičevanja so minili? Čas je, da se lotimo dela! Treba je razmišljati o tem, kako zmanjšati posledice nesreče in ne poslabšati svojega že tako neugodnega položaja.

Prvi koraki naj bodo naslednji:

• če je vir puščanja na območju vašega stanovanja, je treba zapreti vodo s pomočjo kroglične pipe, s čimer prekinete njen dotok do vas;
• izklopite elektriko v svojem stanovanju, da ne pride do kratkega stika in da električni udar ne zadene vseh, ki so trenutno v stiku z vodo;
• pokličite upravljavsko podjetje (UP) in povabite vodovodne inštalaterje;
• če je poplava nastala med vikendom, pokličite nujno službo;
• čim prej poberite vodo, ki je na vaših tleh, da ne pride do nadaljnjega puščanja navzdol;
• če je vaša odgovornost za poplavo ali vaše stanovanje zavarovana, obvezno pokličite svojo zavarovalnico in ravnajte v popolnem skladu s prejetimi navodili.

Vsi razumejo, da nihče namerno ne bo poplavil sosedov, in v tej situaciji niste samo krivci, ampak tudi oškodovanci.

Če se je nesreča zgodila med delovnikom, poskusite storiti naslednje:

Saj ne dvomite, da bodo stanovalci spodnjega stanovanja zagotovo prišli k vam?

Nima smisla se skrivati pred njimi in s tem prispevati k zaostritvi odnosov: poskusite že v prvih minutah pogovora najti z njimi skupni jezik.

Vodo je treba čim prej pobrati s talne površine, preden pronica k sosedom: za to uporabite čim več krp.

Takoj od prvih minut se morate potruditi, da si sosede pridobite z iskrenim kesanjem, če ste vi krivec poplave, ali s skupnimi jasnimi dejanji, če so krive tretje osebe.

Pojasnite sosedom, da kljub temu, da voda teče iz vašega stanovanja, krivec poplave morda niste vi. To postane še posebej očitno, če se naliv pri sosedih ni umiril, potem ko ste sami zaprli ventil za dovod vode.

Zgodi se tudi, da je vir puščanja težko najti – ni brizgajočih curkov navzgor, voda pa se je že uspela razliti po vseh prostorih.

Iščemo rizična mesta, skrita za sanitarno opremo, delovno ploščo, mavčnokartonskimi pregradami:

Iščemo krivca za poplavo

Odgovor na to vprašanje še zdaleč ni tako očiten, kot se morda zdi vašim sosedom. V večstanovanjskih stavbah (VSS) obstaja skupna lastnina, ki pripada vsem lastnikom stanovanjskih prostorov v stavbi. Vrstni red njenega vzdrževanja določajo Pravila, potrjena 13. avgusta 2006 z vladno Uredbo št. 491 (v nadaljevanju Pravila).

Elementi inženirske opreme in skupnih komunikacij so tudi v bivalnih prostorih lastnikov stanovanj.

Če upravljavska družba malomarno izpolnjuje svoje obveznosti glede vzdrževanja skupne lastnine, se lahko obrnete na njeno vodstvo s pisno pritožbo, ne da bi prišlo do izrednega stanja.

K takšni lastnini spadajo:

• dvižni vodi za toplo in hladno vodo;
• kanalizacijski cevovod;
• centralni ogrevalni sistem.

Skladno s pravili neustrezno vzdrževanje skupne lastnine VSS povzroči odgovornost tiste organizacije, s katero so lastniki stanovanj sklenili ustrezno pogodbo, to je upravljavske družbe (UD).

Možnost #1 – upravljavsko podjetje

Če je do puščanja prišlo zaradi okvarjenega stanja dvižnega voda, bodo morali povzročeno škodo povrniti upravljavci. Mimogrede, poplave, ki nastanejo zaradi puščanja strehe večstanovanjske stavbe, – so prav tako krivda upravljavske družbe.

Vendar je treba pozornost nameniti tudi okoliščinam, ki so prispevale k puščanju. Na primer, če ste sami, ne da bi obvestili upravljavsko organizacijo in pridobili njeno dovoljenje, zamenjali dvižne vode kanalizacije ali vodovoda. Takšna dejanja so nezakonita, prav tako kot vsi nepooblaščeni posegi v delovanje navedenih komunikacij.

Če bo ugotovljeno takšno samovoljno poseganje, bo odgovornost nosil lastnik stanovanja, v katerem so bila izvedena nezakonita dela.

Možnost #2 – lastnik stanovanja

Prvi zaporni-regulacijski ventil, ki zapre vodo v stanovanju, ločuje skupno lastnino stavbe od lastnine znotraj stanovanja. Če pride do poškodbe cevi po tem ventilu ali če vodo prepušča okvarjena sanitarna ali druga oprema, priključena na vodovod (pralni stroj, pomivalni stroj itd.), bo odgovoren lastnik stanovanja, iz katerega izvira poplava.

Ne puščajte delujočega pralnega in pomivalnega stroja brez nadzora; pri polnjenju kadi pazite, da tehnološka odprtina za prelivanje vode ni blokirana.

Toda tudi v tem primeru so lahko nianse, ki jih je treba upoštevati.

Sem spadajo:

• Prisotnost najemnikov. Lastnik morda ne živi v stanovanju. Če so puščanje povzročili najemniki ali zakupniki, ki uradno prebivajo na tem kraju v skladu s sklenjeno pogodbo, je treba prebrati pogoje odgovornosti, zapisane v tej pogodbi.
• Pokvarjena oprema. Ko kupujete pralni ali pomivalni stroj, straniščno školjko z rezervoarjem, mešalne ventile, pipe in drugo opremo, shranite račune. Ti potrjujejo nakup in omogočajo lastniku, da prodajalcu izstavi račun, če izvedenec ugotovi, da je bil prodani izdelek pokvarjen. V tem primeru bo prodajalec moral odgovarjati tudi za škodo, ki jo je povzročil pokvarjeni izdelek, ki ga je prodal.
• Nekvalitetna popravila ali montažna dela. Če je najeta organizacija namestila opremo v nasprotju s predpisi, bo nosila odgovornost za nekvalitetno izvedbo del in za negativne posledice, ki jih je povzročilo to dejstvo.

Včasih lahko do poplave pride zaradi vodnega udara ali sunka električne napetosti. V tem primeru so lahko krive organizacije za oskrbo z energijo. Vendar ne pozabite, da delujočih električnih naprav (pralni ali pomivalni stroj) ne smete pustiti brez nadzora.

Če je stanovanje v najemu, potem je za okvarjeno pipo ali okvarjeno cev, ki se nahaja na območju odgovornosti lastnika, praviloma odgovoren lastnik stanovanja. Za preplavitev v kadi ali kuhinji zaradi nepazljivo puščene odprte pipe pa je odgovoren najemnik.

Kot vidite, z ugotovitvijo vzroka poplave določimo tudi krivca dogodka. Toda včasih bo za razkritje resnice treba porabiti tako denar kot čas.

Možnost #3 – tretje osebe

Če ste prepričani v krivdo tretjih oseb, je čas, da se spomnite, da sta vaše stanovanje in premoženje prav tako utrpela škodo. Za ugotovitev dejstva poplave in določitev škode, povzročene z vodo, je treba sestaviti zapisnik o poplavi.

Niso vedno lastniki tistega stanovanja, iz katerega je prišlo do uhajanja, krivi za nastalo izredno situacijo: včasih trpijo zaradi poplave nič manj kot drugi.

Čas je, da ugotovite, kateri od spodnjih sosedov je bil poškodovan med nesrečo. Razložite jim vzrok dogodka. Lotite se zbiranja dokumentov, ki bodo koristili za ugotavljanje dejstva in višine škode. Poskusite vse, kar se je zgodilo, fotografirati in posneti na video.

Podrobnosti sestave zapisnika o poplavi stanovanja

Zapisnik, v katerem je zabeleženo dejstvo poplave in škoda, povzročena stanovanju ter premoženju oškodovanca, je morda najpomembnejši dokument za vas. Zato je treba njegovo vsebino vzeti zelo resno.

Za izdelavo tega dokumenta obvezno povabite dve ali tri priče. Tako bo zapisnik sestavila komisija. Dobro je, če dokument in popis napak, ki je priložen, podpiše predstavnik upravnega podjetja. Če pa zavrne podpis, preprosto zabeležite njegovo zavrnitev v samem zapisniku.

Ta dokument mora vsebovati naslednje podatke:

• zabeležiti je treba samo dejstvo poplave vašega doma z navedbo datuma in časa sestave zapisnika, polnega naslova stanovanja, števila sob v njem in nadstropja, na katerem se nahaja;
• opis škode, povzročene prostorom in premoženju (pohištvu, gospodinjskim aparatom), ki je v njih;
• vzrok uhajanja (natančen, če ni predmet spora, ali domneven).

Pravzaprav je sestava takega zapisnika obveznost predstavnika upravnega podjetja, vendar je bolje, da ta dokument podvojite, zlasti v primeru nesoglasij pri njegovi sestavi.

Praksa kaže, da strokovnjaki upravnega podjetja v vsaki situaciji poskušajo »ne opaziti« lastne krivde, zmanjšati obseg posledic nesreče in prezreti bistvena dejstva za oškodovano stran. Včasih celo poskušajo odložiti sestavo zapisnika, da bi ga potem sploh ne izdelali.

Ne pokaže se vsa škoda zaradi poplave takoj: včasih je potreben nekaj časa, da se ugotovi, da je talna obloga odpovedala in da se je pod tapetami pojavila plesen.

V zapisniku morajo biti prikazana vsa nesoglasja, ki nastanejo med strankami pri ugotavljanju krivca nesreče ali določanju višine škode. Mimogrede, vsa škoda, povzročena premoženju oškodovanca, se lahko razkrije ne takoj, ampak čez 2–3 dni.

Na primer, lahko se pojavijo rumeni krogi na stenah ali pa se parket dvigne. Te premoženjske izgube se lahko vnesejo v popis napak kot dodatek.

Če ste se izkazali za povzročitelja poplave, obvezno prejmite en izvod zapisnika in popisa napak, da vanjo »slučajno« ne bi prišli, na primer, gospodinjski aparati, ki so odpovedali in nimajo nobene zveze z dogodkom.

Naslednji korak je vložitev zahtevka zoper povzročitelja poplave. To lahko storijo vsi oškodovanci skupaj ali vsak posebej.

Možnosti ocene povzročene škode

Zaradi poplave trpi celoten prostor: lahko se povesi napenjalni strop, odlepijo se tapete in dekorativni elementi, poškodujejo se laminat ali parket. Lahko odpove električna napeljava. Mokro pohištvo izgubi videz, elektronika pregori. Kako oceniti škodo v denarni protivrednosti?

Sestava pogodbe v predsodnem postopku

Če oškodovana stranka izraža željo po dogovoru v predsodnem postopku, lahko uporabite eno od spodaj navedenih metod ocenjevanja:

• Vzemite za osnovo akt o poplavi in skupaj s sosedi ocenite okvirni znesek odškodnine, ki bi ustrezal obema stranema. Če je dosežen dogovor med strankama, je treba ta dejstvo zabeležiti s sestavo ločenega sporazuma. V njem navedite dogovorjeni znesek in ga potrdite s podpisi.
• Lahko določite strošek in vrste materiala, ki bodo potrebne za izvedbo del za obnovo poškodovanega stanovanja, nato pa povzročitelj poplave vse to kupi v trgovini na svoje stroške in plača izvedbo obnovitvenih del.

Ta dogovor je prav tako bolje formalizirati v obliki zapisnika, da si oškodovanci ne premislijo.

Ena od prednosti mirnega reševanja spora je možnost hitre odprave negativnih posledic, ki so nastale zaradi poplave: sodišča namreč jemljejo čas, moč in zdravje.

V zapisnikih ne pozabite omeniti, da bodo po poravnavi škode vse zahteve oškodovane stranke v celoti izpolnjene. Denar je treba izročiti le s sestavo potrdila o prejemu. Po opravljenih delih je prav tako treba vzeti potrdilo, da so dogovorjena dela ustrezne kakovosti opravljena v celoti.

Izvedba neodvisnega izvedenštva

Če strankama v sporu ne uspeta doseči dogovora o višini izgube, lahko poiščete pomoč neodvisnih strokovnjakov:

• Kot neodvisni izvedenec je lahko povabljen cenilec iz agencije cenilcev ali Gospodarsko-industrijske zbornice. Z njim je treba skleniti pogodbo, po opravljenem delu pa mora pripraviti izvedensko mnenje in izdati potrdilo o plačilu svojih storitev. Storitve izvedenca lahko plača ena ali obe strani v soglašenih deležih.
• Mogoče je, da izvedensko mnenje ne bo ustrezalo strankama, takrat ostane le še obrniti na sodišče.

Na podlagi akta o poplavi, foto- in video materialov, pričevanj prič in dokumentov, ki potrjujejo vrednost poškodovane lastnine, mora sodišče sprejeti odločitev. Lahko zahteva izvedbo ekspertize.

Idealen se lahko šteje takšen način izbire neodvisnega strokovnjaka-cenilca, ki mu obe strani konflikta popolnoma zaupata.

Sodni postopek je počasna zadeva. Ko se podate na to pot, si morate dobro predstavljati možnosti svojega primera.

Načini reševanja konflikta

Zadeva se bo končala z minimalnimi izgubami obeh strani konflikta, če bodo oboji izkazali željo po vljudni in konstruktivni komunikaciji.

Način #1 – dvostranska konstruktivna pogajanja

Vedno je mogoče najti kompromis, če se oškodovanci spomnijo, da v njihovem stanovanju že dolgo ni bilo popravil in da je poškodovano premoženje bilo staro, čeprav je bilo v delujočem stanju.

Sodni postopek ni ugoden za obe strani konflikta: to so dodatni stroški, povezani s samim sodiščem in pripravo nanj v obliki neodvisnega izvedenstva.

Morda bodo na agresivno naravnanega soseda lahko vplivali naslednji argumenti, ki jih predstavijo tretje osebe, ki jima obe strani zaupata:

1. Pred začetkom sojenja bo moral tožnik plačati sodno takso, ki je odvisna od zneska zahtevka. To pomeni, da bo imel predhodne stroške. Prav tako je treba v njegove stroške vključiti storitve svetovalca in odvetnika.
2. Pri nas ni precedentnega prava, zato je zelo težko natančno reči, katero stran bo sodišče podprlo. Možno je, da bodo stroški tožnika zaman.
3. Če sodišče odloči o imenovanju izvedenca, bo moral tožnik plačati tudi storitve neodvisnega cenilca. Sodišče potrebuje mnenje strokovnjaka, na podatke katerega se bo oprlo.
4. Kot vir povračila škode, ugotovljene s sodnim postopkom, lahko služi le tisti zaslužek, ki ga toženec uradno prejema. Če toženec nima pogodbe (kontrakta) z delodajalcem, je najvišji znesek, ki mu ga bo sodišče naložilo, 1/5 življenjskega minimuma.

Običajno spoznanje, da je mogoče z mirnim dogovorom dobiti nekaj denarja že zdaj, medtem ko bi s sodno odločbo dolgo izterjevali drobiž, ki ga bo inflacija neizogibno požrla, strezni.

Morda oškodovanci preprosto ne vedo, da se pri izračunu škode upošteva ne nabavna, ampak ocenjena vrednost premoženja. Za denar, ki ga lahko dobite, ne boste mogli kupiti nove opreme. V najboljšem primeru lahko le popravite staro.

Svoje posebnosti ima tudi zahtevanje odškodnine za nepremoženjsko škodo. Ker so moralne bolečine efemeren pojem, sodišče pa potrebuje materialne dokaze, bo treba predložiti izpise iz zdravstvene kartoteke, ki potrjujejo obiske pri zdravnikih zaradi poslabšanja zdravja, povezanega s poplavo. Primerne so tudi lekarniški računi.

Način #2 – rešitev konflikta na sodišču

V vseh primerih se konflikti ne končajo s poravnavo. Kaj vas čaka na sodišču, če ste zares povzročili poplavo pri spodnjih sosedih? Kot kaže praksa, sodišče običajno stopi na stran tožnika. Dejansko domnevo krivde toženca je mogoče premagati z dejstvi v svojo obrambo.

Priporočljivo je, da toženec svojo nedolžnost dokaže pisno v obliki ugovorov. Argumente je treba utemeljiti, podkrepiti s fotografijami in videoposnetki ter pričevanji.

Vsi ugovori toženca glede bistva tožbe morajo biti izraženi pisno, maksimalno argumentirani in potrjeni s pričevanji, fotografijami in videodokumenti.

Za najučinkovitejše argumente lahko štejemo naslednje:

• poplavitev je nastala zaradi neustreznega izvajanja dolžnosti upravljavca pri vzdrževanju napeljave;
• dokumentacija v zvezi s pregledom prostorov po poplavi ter oceno škode ni objektivna, ker je bil pregled opravljen v odsotnosti toženca ali pa v zapisniku niso bili navedeni njegovi pripombe, manjkajo podpisi in drugi pomembni podatki;
• zahtevki tožnika so pretirani, ker ni bil upoštevan njegov propad premoženja ali pa so vključena dela, ki niso povezana z odpravo posledic poplavitve.

Povzročitelj nesreče mora razumeti, da bo moral, če sodišče ne sprejme njegovih argumentov, poleg glavnega zneska tožbe povrniti tudi sodne stroške, ki vključujejo sodno takso in plačilo storitev odvetnika, pravnega svetovalca, neodvisnega izvedenca. Zato je treba vložiti vsa prizadevanja za mirno rešitev spora.

Zdaj pa si le predstavljajte, koliko težav in stroškov bi se lahko izognili, če bi zavarovali svojo odgovornost za primer poplavitve stanovanja spodnjih sosedov.

Posebna pozornost na sodišču je namenjena kolektivnim tožbam. Če je poplavljenih več stanovanj, bodo zahtevki najverjetneje kolektivni.

Očitno je, da normalen odrasel človek ne bo poplavil spodnjih sosedov iz nagajivosti ali zlobnega namena, vendar možnosti nastanka takšne situacije ni mogoče izključiti. Konec koncev, zato je to nesreča. Toda ne glede na to, da je škoda na lastnini sosedov povzročena nenamerno, so lahko težave zaradi tega zelo in zelo velike.

Če pa so vas slučajno poplavili sosedje zgoraj, priporočamo, da ugotovite, kam se obrniti in kako ravnati v nastali situaciji.

Zaključki in koristen video na to temo

Svojo civilno odgovornost za poplavitev sosedov lahko zavarujete. Več o tem produktu zavarovalnic si oglejte v naslednjem videoposnetku:

Video posvet s predstavnikom pravne družbe vam bo omogočil, da sistematizirate podatke, ki jih vsebuje ta članek, povzamete vse pridobljene informacije in določite svoj vrstni red ukrepanja v primeru vaše krivde pri poplavi stanovanja, ki se nahaja v nižjih nadstropjih.

Če ste podatke, ki jih vsebuje ta članek, prejeli pred nastankom neprijetne situacije s poplavo, upajmo, da se boste zavarovali s ponovnim preverjanjem stanja vodovodnih napeljav in gospodinjskih aparatov, priključenih na vodovodno omrežje. Povsem možno je, da se boste odločili zavarovati svojo civilno odgovornost, kar je tudi pravilno.

Ali ste seznanjeni s poplavo premoženja sosedov iz nižjega nadstropja ne po posluhu? Delite svoje izkušnje z drugimi uporabniki, povejte, kako resna je bila vaša situacija in ali ste jo uspeli rešiti po mirni poti. Morda pa se specializirate za pravno podporo pri takšnih zadevah na sodišču in želite dopolniti naš članek s koristnimi priporočili? Napišite svoje komentarje v spodnjem polju.